Inondations, boue, ouragan… les catastrophes climatiques pèsent lourdement sur le marché américain de l’immobilier de luxe

La maison de Montecito dans laquelle résident le Prince Harry, sa femme Meghan Markle et leurs enfants a été achetée 14 millions de dollars à l’été 2021. Ils cherchent apparemment à la revendre depuis janvier mais souhaiteraient rester dans la petite ville californienne très chic où résident aussi Oprah Winfrey ou Gwyneth Paltrow. Celle-ci dispose d’une maison de 1300 m2, rénovée à l’été 2022, pour y installer une soixantaine de panneaux solaires. On y trouve d’autres stars et aussi des dirigeants d’entreprise comme Ted Sarandos, co-président de Netflix. Il a acheté, en 2022, pour 34 millions de dollars la maison qu’Ellen DeGeneres, l’animatrice de talkshow, venait de mettre en vente.  Sur toutes les photos du site de Sothebys qui propose ces villas de star à prix luxueux – entre 1,8 et 72 millions de dollars -, les photos sont toutes prises sous une belle lumière ensoleillée, très loin des images de Montecito qu’on trouve ces dernières heures sur Twitter.

La répétition du phénomène à cinq ans de distance devrait pourtant bouleverser à terme ce marché d’immobilier de luxe. Il est le résultat d’une combinaison de facteurs climatiques qui se répètent en Californie, comme l’explique l’expert de la chaîne météo WeatherChannel, Dave Malkoff, sècheresse, incendies, sols incapables d’absorber les pluies diluviennes…

La situation de l’immobilier de luxe à Miami est assez similaire. En 2017, le quartier chic de West South Beach sur le front de mer de Miami était décrit comme “le refuge des investisseurs qui s’offrent de fabuleux appartements dans des immeubles de luxe, les condominiums, qui abritent des appartements de rêve offrant un panorama idyllique et des prestations hors normes”. Cinq ans plus tard, les appartements dans ces “condos” sont toujours à vendre mais les annonces sont plutôt illustrées par des simulations en 3D. Deux ouragans, Ian en septembre 2022 et Nicole en novembre 2022, ont ravagé la côte et les photos des immeubles avec vue sur mer ressemblent à cela. 

Jusque-là le prix de l’immobilier restait élevé. Le prix d’un condominium a augmenté de +21% entre août 2021 et 2022 car les populations du Nord des États-Unis se sont déplacées vers le Sud pendant la crise du Covid. Les difficultés étaient plutôt concentrées sur l’assurance des biens immobiliers. Depuis deux à trois ans, les courtiers résilient massivement les contrats des habitants des régions les plus exposées. Les particuliers doivent se tourner vers des systèmes d’assurance alternatifs comme Citizens Property Insurance Corporation. Elle recevait, dès 2021, 6 à 7000 demandes de souscriptions par semaine et propose une rubrique dédiée aux ouragans sur son site, sur lesquels elle multiplie les informations pour les futurs acquéreurs. 

En France pas d’ouragan mais des phénomènes d’érosion du littoral. À ce stade cela n’empêche pas les Français de s’y ruer, plus particulièrement à l’Ouest comme le montre la dernière étude de l’Insee publiée fin décembre 2022. Les prix restent élevés dans ces territoires attractifs ce qui, du coup, relègue les travailleurs essentiels locaux loin de leur travail et crée de nombreux embouteillages dans des régions qui doivent réinventer leurs infrastructures.

Faire de la prévention dans l’immobilier

La Gironde est un cas intéressant. Elle est devenue en 2022 le sixième département en termes d’attractivité alors qu’elle était onzième en 1990. Pourtant c’est dans ce département qu’on trouve l’emblème des risques que courent les immeubles “les pieds dans l’eau” : la Résidence Le Signal à Soulac-sur-mer. Construite entre 1965 et 1970, elle était à 200 mètres de l’océan mais a dû être évacuée en 2014 car elle n’en n’était plus qu’à 20 mètres de la mer. L’immeuble doit être enfin démoli ce mois-ci. Entre-temps une longue bataille juridique entre les co-propriétaires de cette résidence de vacances et l’État a été engagée.

Elle a duré sept ans et le processus d’indemnisation, à hauteur de 70% de la valeur du bien avant évacuation, a été finalisé en janvier 2022 pour un coût évalué à 7 millions d’euros environ. Cela donne une idée du coût plus global de ces risques physiques liés au changement climatique, que ce soit dans l’immobilier de luxe ou les résidences de vacances à prix accessible. C’est pourquoi il est indispensable de faire de la prévention, ce à quoi veut contribuer l’assureur Generali. Il a rendu accessible à tous via un site Internet une évaluation des risques physiques qui pèsent sur un bien immobilier. Il suffit de rentrer son adresse et son mail pour recevoir un rapport.

Dans un marché de l’immobilier en plein retournement en particulier en Île-de-France, devenue la région la moins attractive de France selon l’Insee, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est en train de devenir un élément déterminant des achats immobiliers pour cause d’explosion des factures d’énergie. Les risques climatiques aujourd’hui beaucoup plus mal évalués peuvent pourtant avoir des impacts encore plus colossaux. Mieux vaut ne pas attendre la submersion ou toute forme d’évènements climatiques pour lancer des actions préventives !■