Publié le 07 juillet 2011

ÉNERGIE

Le marché de l'immobilier intègre-t-il la valeur environnementale des bâtiments ?

Novethic publie, avec le soutien de l'Ademe, la cinquième édition de son baromètre du reporting sur l'éco-performance des bâtiments. Selon l'étude, si quelques acteurs font de ce sujet un axe stratégique, d'autres progressent pour s'adapter aux réglementations environnementales à venir. Une troisième catégorie d'acteurs communique revanche très peu sur ces questions.

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Alors que la performance énergétique des bâtiments est aujourd'hui un enjeu réglementaire, environnemental et financier, l'idée de « valeur verte » immobilière a-t-elle progressé ? Si elle est loin d'avoir encore un prix identifié, le baromètre Novethic/Ademe 2011 montre surtout une tendance à la progression dans la transparence des informations fournies par les promoteurs et les foncières cotés plus particulièrement sur les immeubles neufs, grâce notamment aux labels (BBC, HQE...) et aux certifications de plus en plus généralisés.

Fondée sur l'analyse de l'information publique (rapports annuels et de développement durable, sites internet), la méthodologie du Baromètre 2011 a été renforcée pour distinguer les entreprises qui, sur les questions énergie et carbone, se donnent des objectifs chiffrés, évalués avec des indicateurs pertinents, à périmètre large et précis et qui englobent l'ensemble des enjeux (énergie grise, construction, transports...), de celles dont la communication ne permet pas de mesurer les progrès. Il évalue cette année la qualité de la communication de huit promoteurs* et quinze foncières** cotés dont la capitalisation boursière est supérieure à 800 millions d'euros.

Bilan : si l'amélioration des pratiques de reporting est manifeste, les notes moyennes de ces deux catégories d'acteurs n'atteignent pas les 50%. Altarea, Bouygues et Icade forment le trio de tête pour les promoteurs, côté foncières ce sont Gecina, Unibail puis Altarea qui affichent les meilleurs notes. Pour autant, les pratiques les plus avancées de quelques acteurs ne contrebalancent pas les contreperformances de ceux dont la communication sur l'éco performance reste lacunaire.

Levier réglementaire, labels et certifications

S'agissant des huit promoteurs évalués, le baromètre observe une progression de la transparence sur les immeubles neufs facilitée par les labels. Les engagements portant sur le label BBC-Effinergie se généralisent puisque 7 promoteurs sur huit préparent la RT 2012, qui implique la généralisation des bâtiments basse consommation. Par ailleurs, le Plan Bâtiment Grenelle prévoit également que tous les nouveaux bâtiments
devront être « basse consommation » (BBC) et « à énergie positive » (BEPOS) en 2020. Cette impulsion réglementaire pousse les promoteurs à plus de transparence même si globalement leur reporting manque encore de précision, puisqu'aucun promoteur ne communique sur un niveau de performance moyen de ses bâtiments, que ce soit en kWh/m2/ an ou en kgCO2/m2/an...
Côté foncières, 9 sur 15 affichent la performance carbone de leur patrimoine, mais la qualité et la précision (sur le périmètre concerné notamment) des informations sont très variables d'une entreprise à l'autre, certaines se limitant à mesurer la performance énergétique d'une ou plusieurs réalisations « exemplaires »... Enfin, l'étude a vu apparaître cette année chez 13 foncières sur 15 des informations sur la desserte, par les transports collectifs, des immeubles. La mesure des émissions de CO2 liées au cycle complet des bâtiments en revanche, reste le parent pauvre de l'empreinte carbone : l'énergie grise consommée par les chantiers n'est pas mentionnée, pas
plus que celle générée par leur démolition.

Les sociétés de gestion face aux enjeux énergétiques

Après ceux qui construisent et exploitent les bâtiments et plus particulièrement bureaux et centres commerciaux, qu'en est-il de l'intérêt que portent ceux qui investissent dans des actifs immobiliers pour la performance énergétique de ces immeubles ?
Pour le savoir, Novethic a questionné 22 sociétés de gestion immobilière, représentant 80,3% du marché des fonds immobiliers réglementés dans le cadre d'une enquête réalisée en partenariat avec l'ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), sur leur prise en compte des enjeux de performance énergétique. Le bilan est très mitigé puisque les deux-tiers d'entre elles ne connaissent pas la performance environnementale de leur patrimoine. Par ailleurs, les sociétés de gestion ont défini dans la majorité leurs propres objectifs de réduction qui ne correspondent pas forcément à ceux définis dans la loi Grenelle 2. Enfin, si 64% d'entre elles mesurent les
consommations d'énergie de leurs actifs immobiliers, seul un tiers s'est engagé à les réduire, tandis que 18% seulement ont l'intention de faire certifier -une partie- de leur patrimoine. De fait, ce secteur axé sur la rentabilité financière de ses produits, commence seulement à s'intéresser aux performances environnementales des immeubles. Les motivations pour le faire sont d'abord la conformité à la réglementation et la gestion des risques liés à l'obsolescence des bâtiments. Ils ont malgré tout noté une demande croissante des investisseurs institutionnels pour des placements immobiliers qui intègrent des dimensions environnementales. Les produits proposés aux particuliers ne sont eux pour l'instant pas du tout orientés dans cette direction.

Les temps changent malgré tout puisqu'émergent progressivement de nouveaux fonds. Certains sont axés sur la performance environnementale comme « PF02 », une SCPI spécialisée dans des produits « verts », lancé en 2009 par le groupe PERIAL, ou les premiers OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) grand public axé sur des critères d'éco-performance proposés par la société de gestion Viveris REIM. D'autres étendent la palette des critères pris en compte puisqu'ils s'intéressent aussi aux dimensions sociales et sociétales. C'est le cas d'« UFG Immo SR », premier OCPI dédié à l'ISR immobilier. Enfin, le promoteur du fonds Génération solidaire, Julien Haumont de LB-P AM a développé une méthodologie qui intègre non seulement la performance énergétique du bâtiment mais aussi la qualité de l'air intérieur, l'accès aux transports, l'exposition à la lumière naturelle, autant de facteurs qui améliorent la productivité au sein des entreprises qui occupent les bâtiments notés et augmentent leur attractivité de marché.

* BNP Parisbas Immobilier, Crédit Agricole immobilier, Eiffage, Vinci, Nexity, Icade, Bouygues immobilier, Altarea-Cogedim
** Orpéa, ANF, Foncière des murs, Aéroports de paris, Société Foncière Lyonnaise, Silic, Mercialys, Accor, Foncière Développement Logements, Icade, Klepierre, Foncière des Régions, Altarea, Unibail Rodamco et Gecina.


Véronique Smée
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