Publié le 09 novembre 2010

ÉNERGIE

L'immobilier tarde à intégrer la valeur verte des bâtiments

Novethic publie, avec le soutien de l'Ademe, la quatrième édition de son baromètre du reporting sur l'éco-performance des bâtiments. L'étude montre que la communication sur les performances environnementales des bâtiments progresse, mais que leur valorisation financière est encore embryonnaire.

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Le classement

Les notes moyennes des promoteurs immobiliers augmentent de 23% pour s'établir à 65% ; et celles des foncières, de 26% pour atteindre 49%. Altarea-Cogedim rejoint cette année Bouygues et Icade dans le trio de tête. BNP et Vinci ferment le classement.
Pour les gestionnaires d'actifs la note s'améliore, mais ces entreprises restent les mauvais élèves de l'étude avec une note motenne de 31,5%. Seule Natixis franchit la barre des 50% (56%), suivie par AXA REIM (48%). Société Générale AM et Crédit Agricole AM n'affichent respectivement que 22% et 26%. Enfin, les foncières conservent leur position médiane dans le classement, avec des acteurs affichant une note de 89% (Gecina) et de 75% (Unibail).

Depuis 2007, le baromètre Novethic évalue la qualité de la communication sur la performance environnementale des actifs immobiliers détenus par trois types d'acteurs cotés : les promoteurs, les foncières et les gestionnaires d'actifs immobiliers. L'édition 2010 fait état d'une amélioration globale de ce reporting, plus détaillé et plus transparent, pour les promoteurs et les foncières. Cependant, si la quasi-totalité des acteurs de ces deux catégories ont intégré les performances énergétiques et des émissions de CO( des bâtiments dans leur communication, c'est beaucoup moins vrai pour les gestionnaires d'actifs immobiliers. Les trois quarts d'entre eux restent silencieux sur la performance environnementale de leurs actifs immobiliers, ce qui explique leur retard par rapport au reste du panel (voir encadré).

Impulsion réglementaire

Cette amélioration doit beaucoup à la nouvelle réglementation sur la performance énergétique des bâtiments, avec par exemple l'obligation d'atteindre 50 kWh/m2/an en 2012 pour le neuf. Par ailleurs, le Plan Bâtiment Grenelle prévoit qu'en en 2012, tous les nouveaux bâtiments devront être « basse consommation » (BBC) et « à énergie positive » (BEPOS) en 2020. Cette impulsion réglementaire a permis aux promoteurs de gagner en transparence et en précision dans leurs informations, ce qui n'était pas toujours le cas les années précédentes. Il est en effet impossible, à la lecture des documents de reporting, de comparer les consommations énergétiques moyennes des bâtiments neufs, livrés par les promoteurs du panel. En 2010, l'information disponible des entreprises du panel montre qu'elles ont globalement une connaissance de plus en plus large des performances énergétiques de leur patrimoine. On trouve par exemple des bilans carbones exhaustifs et des audits énergétiques (8 des 15 foncières en ont réalisé). Cependant, si les engagements chiffrés se font plus nombreux, ils restent souvent imprécis. Seules six foncières sur 15 ont publié des objectifs de réduction de leurs émissions dont Gecina, qui va plus loin que les autres en affichant un objectif de réduction de ses émissions de 40% d'ici 2016.

La "valeur verte" peine à émerger

Reste que la notion de « valeur verte » peine encore à être reconnue par les différents métiers de l'immobilier. D'une manière générale, le lien entre performance économique et performance environnementale reste un sujet émergent. Certes, les certifications énergétiques se multiplient mais elles n'ont pas aujourd'hui une valeur de marché. Il n'y a pas encore eu, par exemple, de reventes d'immeubles HQE. Bilan : la « green value » reste encore à l'état concept en France ! Comme le souligne Jean-François Le Téno, directeur développement durable chez Axa Real Eastate, « aujourd'hui, c'est plutôt la non prise en compte des critères environnementaux qui va entrainer ou entraine déjà une perte de valeur ».Côté investisseurs, Jean Carassus, consultant en immobilier durable, confirme qu'ils « ne sont pas convaincus » de la valeur supplémentaire apportée par les bâtiments verts, « car ils n'ont pas encore observé de signaux prix suffisamment significatifs sur le marché ». Cependant, le durcissement de la loi Grenelle 2 et l'obligation de réaliser des bilans carbone d'ici fin 2012 sont autant de critères émergents qui devraient selon lui « prendre de l'importance".

Enfin, l'émergence du « bail vert » pourrait également faire progresser la reconnaissance des performances environnementales des bâtiments. Ce bail, sous la forme d'une annexe environnementale applicable aux nouveaux baux et aux renouvellements de bail, consiste, pour les propriétaires et les locataires, à améliorer la performance énergétique des bâtiments en fixant des objectifs et des outils de suivi, en déterminant les moyens à y consacrer, ainsi que le partage des charges et des économies d'énergie qui en résultent. Déjà en vigueur en Australie, cette pratique commence à se mettre en place en France. C'est le cas pour Nature & Découvertes et Unibail-Rodamco, ainsi que La Poste via Poste Immo, filiale qui possède et gère la quasi-totalité des immeubles patrimoniaux du groupe. Un outil qui contribue à valoriser les qualités de l'immobilier durable.


Véronique Smée
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