Est-ce la fin de la “France moche” ? En 2023, aucun nouveau centre commercial n’a été créé en France et un seul devrait l’être en 2024, selon une étude menée par l’agence Knight Frank. Frappé de plein fouet par l’inflation, la concurrence accrue des plates-formes d’e-commerce et par l’augmentation des réglementations, le modèle du centre commercial est-il en train de péricliter ou au contraire se métamorphose-t-il ?

C’est une information qui a de quoi surprendre : aucun centre commercial n’a été créé en France en 2023 et un seul devrait être inauguré au printemps 2024. Selon une récente étude menée par Knight Frank, spécialiste de l’immobilier commercial et résidentiel, seulement 60 000 m2 de surfaces supplémentaires ont été créées en 2023, notamment grâce à des extensions. En 2015, ce chiffre était quant à lui de 350 000 m2. Et cette tendance à la baisse se ressent également dans les Retail parks, ces ensembles commerciaux à ciel ouvert très appréciés au moment du Covid, avec moins de 170 000 m2 livrés en 2023, contre 200 000 en 2022 et près de 460 000 m2 lors de leur boom en 2016.


Assiste-t-on pour autant à la fin de cette “France moche” ? Pas vraiment. Si l’on regarde les chiffres dans le détail, ces zones commerciales attirent chaque année plus de visiteurs que le musée du Louvre ou le Mont-Saint-Michel. Accusés depuis leur création dans les années 1960 de tuer les petits commerces de centre-ville, d’artificialiser les sols ou de pousser à la consommation, ces temples de la consommation centralisent toujours 72% des dépenses des Français.

Un marché mature sous contraintes


“Nous constatons depuis près d’une dizaine d’années un ralentissement des ouvertures de centres commerciaux, voire un assèchement des nouveaux projets”, témoigne auprès de Novethic, David Bourla, directeur Études et Recherches chez Knight Frank. “Quant aux Retail parks, nous sommes sur des projets de plus petites tailles, inférieurs à 10 000 m2, et qui viennent surtout compléter des zones commerciales existantes”, ajoute-t-il.
Pour expliquer cette évolution, deux arguments principaux sont avancés par les acteurs du secteur : d’un côté, la maturité du marché et un territoire déjà bien fourni, où le besoin de nouveaux projets se tarit, et de l’autre, un contexte réglementaire plus strict avec l’application de l’objectif zéro artificialisation nette (ZAN), issu de la loi Climat et Résilience adoptée en 2021. 
“On n’artificialise plus, on réutilise l’existant”, insiste David Bourla avec pour preuve le projet “Neyrpic”, non loin de Grenoble, qui sera l’unique centre commercial à être inauguré cette année. Construit sur une ancienne friche industrielle de 50 000 m2, cet espace accueillera 115 commerces et restaurants, sans oublier un cinéma.
Pour Christophe Noël, délégué général de la Fédération des Acteurs du Commerce dans les territoires, il s’agit “du début d’une nouvelle ère”. “Il faut avoir en tête que tous les opérateurs immobiliers, les investisseurs et les dirigeants ont bien intégré que s’ils ne construisaient pas de bâtiments plus vertueux sur le plan environnemental, ces derniers risquaient de voir leur valeur menacée. Ils seront plus difficiles à vendre, à louer et sans doute même à assurer”, nous explique-t-il.

Des centres commerciaux plus vertueux


Cette conscience écologique, forcée parfois par les recours en justice, irrigue désormais ces nouveaux projets immobiliers, comme nous le confirme Antoine Vigier, Senior manager en transformation et management chez Bartle, spécialiste des sujets immobiliers. “Les constructeurs sont invités pour leur image mais aussi pour leur avenir à construire des sites neutres en carbone, mieux desservis en transports en commun et surtout en adéquation avec les besoins des consommateurs”.
Des propos qui font écho à ceux tenus il y a quelques semaines dans nos colonnes par le président du Directoire d’Unibail-Rodamco-Westfield sur le projet de développement du centre de Rosny-sous-Bois. Pour Jean-Marie Tritant, “le sujet n’est pas tant d’étendre le commerce que de rendre l’espace plus connecté à la ville et de répondre aux nouvelles attentes des habitants. (…) Nous sommes prêts à redonner du foncier pour faire autre chose que du parking”, en créant notamment des espaces verts, véritables talons d’Achille de l’urbanisme francilien.
Le temps n’est donc plus à la construction à tout-va mais bien à la métamorphose de nos mastodontes de la consommation. “Dans un monde qui prend enfin conscience de ses limites, la zone commerciale me semble avoir clairement atteint les siennes,(…) mais les supprimer ne serait ni faisable, ni même souhaitable”, avait avoué en septembre dernier l’ancienne ministre déléguée aux PME, au Commerce, à l’Artisanat et au Tourisme Olivia Grégoire, à l’occasion du lancement du plan de transformation des zones commerciales.

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