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Carrez, amiante, plomb, termites, gaz… et DPE. Depuis quelques années, un petit nouveau est venu allonger la liste des diagnostics techniques immobiliers obligatoires. Issu de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments de janvier 2003, le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet d’évaluer la consommation en énergie de logements, ainsi que la quantité de gaz à effet de serre (GES) émise par cette consommation. Valable 10 ans, il est obligatoire lors de la vente de logements anciens depuis le 1er novembre 2006, lors de la location depuis le 1er juillet 2007, et pour les bâtiments neufs dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007. L’Etat a même voulu donner l’exemple : depuis le 2 janvier 2008, le DPE doit obligatoirement être affiché à l’entrée de certains bâtiments publics. Le DPE peut être établi soit à partir des relevés de consommations des trois dernières années, soit par la méthode de diagnostic standardisée imposée par les Pouvoirs publics. Les résultats sont indiqués en kWh/m²/an sur une étiquette échelonnée de A (logement économe) à G (logement énergivore). Objectif : permettre la comparaison des logements entre eux. Une aubaine pour l’acheteur ou le locataire, qui peuvent évaluer le coût énergétique de leur lieu d’habitation. Mais également pour les diagnostiqueurs professionnels, puisque pas moins de deux millions de DPE sont prévus pour l’année 2008, rien que pour les locations. Le secteur des diagnostics techniques immobiliers connait d’ailleurs une croissance de 15% par an, avec un chiffre d’affaires de 360 millions d’euros. Un secteur trop peu fiable Pour les bailleurs, en revanche, c’est une contrainte de plus. Le premier défi consiste à trouver un diagnostiqueur à proximité, aux tarifs raisonnables et, surtout, qualifié. Un rapport daté du 27 mai de l’UFC-Que choisir dresse un tableau très sombre du secteur. Dans le cadre de son enquête, l’association a fait expertiser trois biens, à Clermont-Ferrand, La Rochelle et Besançon, par 6 à 8 diagnostiqueurs différents, et a comparé les résultats à ceux obtenus par l’Afaq-Afnor. Les conclusions laissent pantois. « Les prix sont très élastiques pour une même région, et ne sont pas corrélés à la qualité du diagnostic » explique Carole Matricon-Delbé, adjointe au directeur du département Enquêtes de l’UFC-Que choisir. Pire encore, les marges d’erreur énormes décrédibilisent le DPE. « A Besançon, les estimations de la consommation énergétique annuelle allaient du simple au double » ajoute-t-elle. Dans ce même pavillon, 6 diagnostiqueurs sur 7 se sont trompés en surestimant l’efficacité énergétique du bien. « Il s’agit d’un marché forcé, artificiel, mais porteur, donc beaucoup de personnes se lancent dans le diagnostic immobilier sans compétence » analyse Alain Bazot, président de l’UFC. L’association dénonce le manque de rigueur des diagnostiqueurs. Depuis le 31 octobre 2007, ils doivent être certifiés par un organisme accrédité. En pratique, ce sont souvent des spécialistes d’autres diagnostics qui se lancent dans le DPE. Selon le ministère du logement, moins de la moitié des 7000 diagnostiqueurs seraient correctement formés. « Les immenses besoins en formation professionnelle sont insuffisamment pris en compte » affirme l’association négaWatt. Les Amis de la Terre, quant à eux, expliquent que « pour que l’étiquette énergétique devienne crédible aux yeux des acquéreurs et locataires, l’Etat doit augmenter ses exigences dans la certification des diagnostiqueurs ».
Certificats d’économie d’énergie : silence sur les prix
La SNI, filiale de la Caisse des dépôts, spécialiste du logement social, traque les économies d’énergie sur ces bâtiments depuis 2007. Grâce aux travaux engagés sur plusieurs dizaines de milliers de logements sociaux (isolation, changement de chaudières…) elle disposait d’un « capital » de 12 Terrawatt/heure des Certificats d’Economie d’Energie (CEE). Cette nouvelle unité de mesure a été mise en place, en France, pour encourager et mesurer les réductions de consommation d’énergie. Le dispositif permet à une organisation qui a financé des travaux importants dans ce but d’en rembourser une partie en vendant les CEE ainsi obtenus à un producteur d’énergie qui, lui, est soumis à des obligations de réduction fixées par l’Etat. La SNI a donc vendu ces 12 Terrawatt/h à EDF à un prix… tenu secret, à la demande de l’acquéreur. On sait que les travaux ont coûté en moyenne 12 000 euros par logement et que la fourchette d’investissement de la SNI est entre 15 et 20 millions d’euros. A quelle hauteur a-t-il pu se rembourser ? Mystère. Dommage, cela aurait sans doute aidé à mieux faire connaître le dispositif et faciliter la diffusion des CEE. Conflits d’intérêts L’amélioration de la certification est demandée par tous. Et pour cause, selon l’enquête de l’UFC-Que choisir, des problèmes de conflits d’intérêts parasiteraient la qualité de la certification. Le code de la construction précise cependant qu’ « un organisme certificateur ne peut pas établir de dossier de diagnostic technique ». « Les acteurs ont contourné le texte » explique Marie de Prandières, juriste de l’UFC-Que choisir. « Ce n’est pas le même organisme, mais le même groupe. Par exemple, le groupe Dekra possède Dekra certification et Norisco, diagnostiqueur immobilier ». Le professionnel est alors à la fois juge et partie, ce qu’ignorent le locataire ou l’acheteur… Des problèmes d’indépendance ont également été mis au jour par l’association de consommateurs. Les pratiques de commissionnement seraient en effet monnaie courante : un moyen pour les diagnostiqueurs de remercier les agents immobiliers ou notaires qui leur envoient des clients. « C’est même une vraie politique commerciale pour certains acteurs» affirme Marie de Prandières. Des liens encore plus directs, entre diagnostiqueurs et agences immobilières, ébranlent d’avantage l’image du DPE. Le groupe Foncia fait évaluer les biens qu’il propose par la Compagnie nationale d’expertise et de mesurage (CNEM) qui se trouve être une de ses filiales ! Quelle crédibilité donner alors aux résultats du DPE ?
Il faut plus qu’un étiquetage Pourtant, l’Etat y croit et pousse dans le sens de la légitimité du DPE. Dans le cadre du Grenelle de l’environnement, le ministère de l’écologie (MEEDDAT) a signé, lundi 19 mai, une convention avec les agences immobilières. Il s’agit de les encourager à afficher les résultats du DPE sur les annonces immobilières dès leur mise en vente. « Initiative insuffisante » répondent en cœur plusieurs associations. Les Amis de la Terre dénoncent l’incapacité du DPE « à répondre aux enjeux de la rénovation thermique ». Si des conseils aux propriétaires accompagnent le DPE, rien ne les force cependant à améliorer les performances énergétiques de leur bien. « La faiblesse du DPE est qu’il n’est pas opposable, il n’a qu’une valeur informative. L’acheteur ne peux pas se prévaloir de ce document en cas de tromperie » explique Alain Bazot. Plus qu’un simple étiquetage indicatif, c’est l’obligation de rénovation thermique que réclament les ONG. Selon l’association négaWatt, le DPE est « structurellement inadapté » et n’est intéressant que s’il est accompagné de « mesures fiscales incitatives » pour encourager les propriétaires à améliorer la consommation énergétique de leurs biens. Les Amis de la Terre réclament également la prise en compte, non seulement de la consommation du logement, mais également de l’impact des matériaux utilisés.
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