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L’étude Novethic/Ademe « Construire durable : une question d’énergie et de financement ?», publiée en mai 2007, révèle le rôle considérable que le secteur immobilier peut jouer dans l’objectif du facteur 4. En effet, le bâtiment représente plus de 40% de consommations d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre, plus de 40% des déchets, auxquelles s’ajoutent une part importante du transport routier, ainsi que des impacts multiformes du « mal-urbanisme » sur le plan environnemental et social. En outre, la croissance des consommations de ressources et du volume des déchets atteindra 30% d’ici 10 ans… Conséquence : l’immobilier génère des impacts si considérables qu’aucun progrès environnemental ne pourra se faire sans la participation active du secteur. C’est du reste ce qu’annonce le PNUE dans son rapport « Bâtiments et Changement Climatique : Etat des lieux, Enjeux et Opportunités », publié en avril dernier. Citant l’exemple de l’Europe, le rapport affirme que plus de 1/5ème de la consommation d’énergie, et plus de 45 millions de tonnes de CO2 par an pourraient être évitées d’ici 2010 par la mise en œuvre de normes plus ambitieuses pour les bâtiments existants et neufs. Achim Steiner, Secrétaire-général adjoint de l’ONU et Directeur exécutif du PNUE, estime ainsi que « l’efficacité énergétique, alliée à des modes de production d’énergie plus propres et renouvelables, est un des piliers sur lequel un monde « décarbonisé » se dressera ou s’effondrera. Les économies pouvant être réalisées aujourd’hui sont considérables, et le coût de leur mise en œuvre est relativement faible si un nombre suffisant de gouvernements, d’industries, d’entreprises et de consommateurs s’engagent ». A la clé, une réduction de plus de 2 milliards de tonnes de CO2, soit près de 3 fois le volume prévu par le Protocole de Kyoto. Or, investisseurs, promoteurs, constructeurs, producteurs de matériaux et gestionnaires disposent aujourd’hui des solutions pour agir. Il est en effet techniquement possible de réduire les besoins en énergie et les émissions de GES sur toute la chaîne, de la conception des chantiers à l’usage final par les clients. Développer le « green building »
Dans un tel contexte, l’atteinte du niveau de performance appelé « basse consommation » dans les bâtiments est incontournable à moyen terme. En effet, pour parvenir au facteur 4, il faut diminuer la consommation énergétique du résidentiel et du tertiaire à 50 kWh/m2/an , contre 230 kWh/m2/an aujourd’hui . Plus ambitieux encore, les « bâtiments à énergie positive », capables de produire plus d’énergie qu’ils n’en consomment et donc d’alimenter le réseau électrique, représentent une forme d’aboutissement pour les techniques de construction. En Allemagne et en Autriche, 3000 bâtiments à énergie positive ont déjà été construits dans chaque pays, grâce à une forte mobilisation des industriels qui ont réussi à diviser par trois la consommation d’énergie, par rapport aux logements neufs construits en France. Dans l’hexagone, le secteur n’a pas encore développé toutes ces possibilités. Selon l’étude Novethic/Ademe, les multiples acteurs de cette chaîne complexe ont tendance à « reporter la responsabilité » vers d’autres acteurs. Bilan : le cercle vertueux entre investisseurs, constructeurs, et promoteurs peine à se mettre en place, même si plusieurs initiatives ont été lancées. En France, l'association "Effinergie", créé en mai 2006 par des industriels de la construction, des collectivités locales et des banques, a ainsi pour objectif la promotion de bâtiments économes en énergie. De même, certains constructeurs, comme Bouygues Immobilier (voir interview) ont également initié une démarche développement durable pour l’ensemble de leurs constructions.
Enfin, un levier majeur est encore trop peu actif en France, celui de l’investissement socialement responsable. L’ISR Immobilier semble cependant amorcer un décollage, à la suite des expériences américaines de « green building », déjà nombreuses et relayées par des études d’évaluation des impacts environnementaux et de valorisation financière. Les premiers fonds ISR Immobilier identifiés dans l’étude s’appuient ainsi sur des certifications de bâtiments tels que LEED aux Etats-Unis (fonds Calpers-Hines, 2006) et HQE Tertiaire en France. Ils prennent également en compte l’implantation sur des sites de « revitalisation urbaine » comme critère sociétal. C’est le cas de pionniers comme le fonds anglais Igloo (Morley-Aviva, 2002). De manière générale, la performance énergétique, la montée en puissance des règlementations et de la finance carbone devraient constituer des éléments clés pour les gestionnaires de portefeuilles immobiliers. L’ISR a donc, désormais, un rôle à jouer sur le marché immobilier français, dont les investissements en 2006 se sont élevés à 30 milliards de dollars.
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